A Jornada de Vender (ou não) o imóveis durante o Divórcio

 

Quando você celebrou o casamento no Brasil, escolheu um regime de bens que determina como os ativos serão divididos em caso de separação do casal, sejam eles bens móveis (carros, motos, barcos, investimentos, aposentadoria, empresas, ativos digitais, criptomoedas, etc.) ou imóveis. 

Se o casamento foi celebrado no Exterior, dependendo do país, temos que prestar ainda mais atenção para o regime de bens que segue o casamento, ou ainda a ausência de regime de bens ou pacto antenupcial.

A maioria dos casamento da atualidade seguem o regime de bens da comunhão parcial como regra geral, com as devidas exceções.

Para aprofundar seu conhecimento sobre os diferentes regimes de bens existentes no Brasil e seus efeitos na compra de imóveis, temos um artigo recente (julho/2023) esclarecedor: Como o regime de bens afeta a compra e venda de imóveis no casamento? (clique aqui)

Vamos ilustrar essa situação com o exemplo do casal Mariana e Cauã. Eles optaram pelo regime mais comum no Brasil: a comunhão parcial de bens. Isso implica que, em caso de separação, cada um ficará com os bens que possuíam antes do casamento, enquanto o que foi adquirido durante o matrimônio será dividido entre o casal (em regra, há exceções).

O PRIMEIRO QUESTIONAMENTO A SER FEITO: HÁ OUTRO BENS NO BRASIL OU NO EXTERIOR PARA DIVIDIR? 

É importante considerar se o imóvel em questão é o único bem compartilhado pelo ex-casal e em qual país está localizado. Se houver outros bens a serem divididos, é possível que o casal cheguem a um acordo para que uma delas fique com o imóvel, sem a necessidade de vendê-lo, enquanto a outra fique com outros bens, de modo a alcançar o valor equivalente a esse imóvel, com equidade e de forma justa. 

O que se considera para ser divisão equitativa?  

Mariana e Cauã podem fazer um acordo para dividir os outros bens de forma equivalente, equitativa, para assegurar que cada um receba um valor equivalente ao do imóvel, sem a necessidade de sua venda.

Quer dizer: precisaria vender o imóvel após divorcio internacional? Nem sempre.

A divisão equitativa é importante para evitar que a partilha do patrimônio comum de Mariana e Cauã  após a dissolução conjugal seja considerada uma doação no Brasil, o que implicaria na incidência do ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação). 

A menos que essa seja a vontade expressa das partes, é recomendado realizar a divisão de forma justa para evitar possíveis questões legais e tributárias.

A casa de Mariana e Cauã é FINANCIADA no Brasil. E agora? 

Na hipótese de Maria e Cauã possuírem uma única casa no Brasil e ainda é financiada, é importante ressaltar que esse imóvel financiado não é, tecnicamente, considerado propriedade do ex-casal, é do banco ou da instituição financeira.

Mas, isso não impede que ele seja dividido durante o processo de divórcio, quer dizer, integrar a casa na partilha de bens.

A legislação permite que, mesmo em casos de financiamento, o imóvel seja incluído na divisão dos bens do casal, considerando-se os aspectos financeiros e acordos para uma solução adequada.

O que Mariana e Cauã podem fazer com este imóvel financiado? 

Existem algumas opções,  vejamos algumas delas:

1. Vender a casa financiada 

Muitos casais optam por encerrar completamente os vínculos do antigo matrimônio, escolhendo colocar o imóvel à venda. No caso de imóveis financiados, é essencial obter a anuência da instituição financeira para transferir a dívida a terceiros e poder concluir a venda. 

O valor proveniente da venda do imóvel será dividido igualmente entre os cônjuges, considerando o esforço conjunto realizado até então e o regime de bens do casamento (Lembrando que existem exceções, ok?)

É fundamental destacar que o ex-casal deve cumprir rigorosamente com o pagamento das parcelas até que o imóvel seja vendido, caso contrário, a caso poderá ir a leilão, trazendo consequências prejudiciais e preocupações significativas, como por exemplo, simplesmente perder todo o valor investido. 

Portanto, é imprescindível manter a responsabilidade financeira durante todo o processo de venda.

2. O imóvel ficará com Mariana ou Cauã

Se um dos cônjuges optar por ficar com o imóvel, independente do motivo (investir, morar, alugar), assumirá a dívida a partir desse momento. Mas para isso não causar conflitos futuros, é necessário que o banco ou instituição financeira concorde com a alteração no contrato de financiamento. 

Não é apenas pagar o boleto e tudo certo! O banco precisa anuir, com nova análise de crédito e transferência de titularidade.

O que acontece muitas vezes, é a transferência de titularidade ser negada, mas  a responsabilidade pela dívida permanecerá de Mariana e Cauã, solidariamente. O ex-casal precisa dialogar sobre essa situação para encontrar a melhor solução, que poderá ser: 

2.1 Uma das partes assumirá integralmente o pagamento do financiamento, devendo essa condição ser devidamente estabelecida na partilha, seja na ação de divórcio ou na escritura pública, no caso de divórcio extrajudicial. É essencial guardar os comprovantes de pagamento e deixar claro que a outra parte está ciente de que, caso o cônjuge que permanecer no imóvel deixe de cumprir com qualquer parcela, ambos serão igualmente responsáveis pela dívida.

2.2 Uma opção para Mariana e Cauã é continuar pagando juntos o financiamento da casa normalmente, como faziam antes do divórcio. Depois, eles irão dividir de maneira justa o que investiram e gastaram enquanto estavam casados, bem como o que cada um investiu individualmente após a separação. Isso garantirá uma divisão equitativa dos custos e investimentos ao longo do relacionamento e após a separação.

Essa decisão mais ousada, dependerá muito do perfil e confiança de Mariana e Cauã, assim como de um acordo muito bem pensado durante o divórcio.

 Você deve estar se perguntando...

Como Fica a Parte que apenas Mariana ou Cauã contribuiu para a casa financiada antes da separação? 

No nosso exemplo, as parcelas pagas do financiamento durante a união de Mariana e Cauã até a data do divórcio ou separação de fato serão calculadas e divididas igualmente, com cada um ficando responsável pela sua parte.

No entanto, se Mariana ou Cauã tiver condições financeiras de arcar com sua parte imediatamente,  poderão chegar a um acordo para restituir os valores pagos de forma parcelada. 

Essa restituição pode ocorrer até o pagamento total da parte devida ou, alternativamente, no momento da venda do imóvel ao final do financiamento, calculados a divisão justa da parte que cabe a cada um. 

O objetivo é assegurar que ambos sejam tratados de maneira equilibrada e que a divisão dos valores seja realizada de forma acordada e transparente.

E se a casa de Mariana e Cauã não for financiada? 

Se a casa de Mariana e Cauã não for financiada, mas sim quitada, será necessário analisar a vontade do ex-casal: QUEREM VENDER OU UM DELE PRETENDE FICAR COM A CASA? 

No caso de venda da casa, a divisão é relativamente simples. Os valores obtidos serão divididos em partes iguais, 50/50 para cada um. 

Mas e se Mariana ajudou a comprou a casa com valor de herança do pai?

 Ai a conta fica bem mais complicada, porque estamos tratando de uma exceção! 

A divisão 50/50 é aplicada como regra geral, quando o casal comprou o imóvel durante o casamento e não houve a chamada sub-rogação, outra exceção a partilha 50%.  

Em termos coloquiais, subrogação, significa substituição. No regime de comunhão parcial de bens, o artigo 1658 do Código Civil estabelece a comunicação de todos os bens adquiridos durante o casamento, com exceção das situações previstas no artigo 1659. 

Especificamente, os incisos I e II do artigo 1659 excluem da comunhão os bens que foram sub-rogados: Aqueles que foram adquiridos com dinheiro proveniente de bens que eram incomunicáveis antes ou durante o casamento. 

Como provar que a casa é um bem são sub-rogado?

 Sendo o regime da comunhão parcial de bens do casamento de Mariana e Cauã,  para que não seja necessária a prova documental no divórcio, que comprove que a parte de Mariana para comprar a casa veio de herança,  deve a sub-rogação constar na escritura, mas se não  constar e Cauã insistir em partilhar este imóvel, será necessária uma ação judicial para provar a sub-rogação. 

E se a casa não é vendida? Quais aas opções de Cauã e Mariana? 

Depende. Se a casa permanecer vazia, independente do motivo, Mariana e Cauã devem zelar por sua conservação, o que nem sempre é financeiramente viável. 

Caso  Cauã assuma a responsabilidade pela preservação da casa, pagando condomínio, luz e a manutenção,  poderá exigir indenização a Mariana pelos gastos realizados até a sua venda.

Por outro lado, se a casa for alugada, os aluguéis obtidos serão divididos entre Mariana e Cauã. 

ALERTA! 

ATENÇÃO NESTE PONTO:  Em muitos casos de divórcio, um dos ex-cônjuges pode alugar o imóvel sem avisar ao outro e ficar com todo o valor dos aluguéis, sem dividir o valor.

No entanto, é essencial lembrar que o imóvel ainda pertence a ambos,  como os aluguéis, devem ser divididos igualmente entre eles.

 Essa ação unilateral é incorreta e pode resultar em problemas legais, inclusive com a possibilidade de exigência de indenização pelo ex-cônjuge prejudicado. 

Além disso, a correção monetária será calculada desde o recebimento do primeiro aluguel, então, é importante que Mariana e Cauã estejam cientes de seus direitos e responsabilidades em relação ao imóvel e aos aluguéis, evitando conflitos por falta de informação ou comunicação.

Na maioria dos casos, quando um dos ex-cônjuges permanece no imóvel, é comum que ele pague aluguel à outra parte pelo uso exclusivo do bem, considerando a copropriedade.

Mariana não quer pagar aluguel nem permite a venda da casa. O que Cauã pode fazer?  

Infelizmente, é uma situação bastante comum entre ex-casais emocionalmente abalados ou desinformados. Nesse caso, a única solução é entrar com uma ação judicial conhecida como "Extinção de Condomínio". O  imóvel será vendido através de um leilão público e o valor obtido com a venda será dividido entre Mariana e Cauã. Essa medida é tomada para resolver o impasse e garantir uma divisão do valor da casa. É uma venda forçada.

Todo o processo pode durar anos, o ex-casal permanece em um conflito judicial que poderia ter sido facilmente resolvido, além do que a casa pode até mesmo sofrer desvalorização monetária caso não seja arrematada no primeiro leilão. Essa demora e incerteza podem trazer prejuízos financeiros e emocionais significativos para ambas as partes envolvidas.

É importante destacar que buscar soluções amigáveis e agir com boa-fé é sempre a melhor abordagem para evitar qualquer tipo de prejuízo financeiro e pessoal. 

Ao optar por uma postura colaborativa e respeitosa, todos podem encontrar uma maneira mais harmoniosa de resolver as questões. 

Priorizando o diálogo e a compreensão mútua, é possível chegar a acordos mais rápidos e justos, garantindo uma resolução mais amigável e satisfatória para todos os envolvidos.

Se você está enfrentando uma situação delicada relacionada à divisão de bens em uma separação, saiba que nossa equipe de advogados especializados está pronta para oferecer suporte e assistência. 

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