A Permuta de Imóveis x Incorporação Imobiliária

A Permuta de Imóveis x Incorporação Imobiliária

    Permuta de imóveis e incorporação imobiliária são a mesma coisa?

    A permuta é uma modalidade de negócio, pode ser conceituado corriqueiramente como um contrato em que as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro, antigamente conhecido como escambo. 

    Nos temos atuais, é usual as negociações imobiliárias que utilizam esse modelo de negócio, especialmente para a construções de imóveis.

    Alguns exemplos:

    1)  "A" sede terreno a "B". B construirá um prédio e duas unidades deste prédio será de propriedade de "A".

     2) "C" sede o terreno a "D", que construirá um condomínio. Mas, desta vez, "C" recebe um imóvel construído em outra cidade e não tem participação na construção que será edificada por "D". 

    3) "E" sede terreno a "F", que se compromete a construir um edifício condomínio. "E" terá apenas duas garagens no edifício e receberá uma casa em outro bairro. 

    Estes arranjos são variados, especialmente em cidades ainda em expansão ou de características de interior. Normalmente, em metrópoles, os arranjos são outros.  

 

    A então , tudo é permuta e não incorporação?

    Calma lá. A permuta é uma espécie (tipo) de negociação que pode ser utilizada na incorporação de imóveis, não são idênticas. 

    A permuta no âmbito da incorporação imobiliária é formalizada por Instrumento Particular de Promessa de Permuta, nos termos da lei 4.591/1943, alterada pela Lei nº 10.931/2004, legislação muito atrativa as construtoras e incorporadoras, porque esse tipo de negócio não afeta substancialmente o caixa da empresa, que não precisa comprar o terreno, garantindo mais recursos financeiros para a construção do empreendimento e economia de recursos.

    A permuta em sí, como troca, tem previsão no artigo 533 do Código Civil,  e acontece quando um dos contratantes se obriga a dar ao outro um bem, mediante o recebimento de outro bem, que não seja dinheiro.

    Então, veja que a permuta imobiliária possui lei específica e não é regida pelo Código Civil. 

    Da outra ponta do negócio, quem "sede" o terreno, usualmente pessoa física ou espólio, mostra-se a parte mais frágil da negociação, já que submete-se sem muitas explicações a vontade unilateral das Construtoras e Incorporadoras em diversos momentos, inclusive nos contratos de promessa de compra e venda.  

    Existem diversos mecanismos de proteção ao proprietário do terreno,  como por exemplo a criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), que tratará exclusivamente a respeito do empreendimento a ser construído, seus prazos, especificações e obrigações.

    Neste exemplo, o quadro de sócios é constituído tanto pela construtora/incorporadora como pelo proprietário do terreno, visando a garantia de cumprimento do contrato e trazendo mais segurança a relação jurídica. Em negociações de alto valor imobiliário, poderá ser uma boa opção, inclusive em termos fiscais. 

    Outra questão que merece ser abordada é a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 

        A regra geral é que não se pode negar a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal 8.078/90) aos contratos para venda de unidades imobiliárias firmados por adquirentes junto a incorporadoras. Tal regra, no entanto, comporta exceções.

    

    A jurisprudência do STJ já decidiu, por exemplo, que não se aplica o CDC à aquisição de imóveis por pessoas jurídicas cuja atividade utilize como insumo bens imóveis. Não há como se presumir vulnerabilidade do consumidor, porque a empresa que adquire imóveis como atividade principal tem conhecimento técnico e informação suficiente para atuar nas negociações de permuta/incorporação.

    Um bom amparo jurídico é fundamental, de forma a conciliar os interesses das partes e garantir os interesses do proprietário do terreno, somente assim, a permuta torna-se atraente para todos envolvidos no negócio.

    Também é interessante a realização de pesquisa em relação à saúde financeira da empresa com a qual decidir permutar o seu imóvel (due diligence), além de analisar o histórico de empreendimentos realizados, suas pendências financeiras e ambientais, evitando  possíveis contratempos durante o processo de aprovação e construção do empreendimento.

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BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcellos: Manual de Direito do Consumidor. 5° Ed. 2013.

CAMBLER, Everaldo Augusto: Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. 3° Ed. 2021.

STEINER, Renata C. Descumprimento Contratual: Boa-fé e Violação Positiva do Contrato. 2014. 

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. Coleção direito civil, 15°  ed. Atlas. 2015. 

Jurisprudência Relacionada: 

AgRg nos EREsp 1.331.112⁄SP, Corte Especial, rel. min. Herman Benjamin; AgInt no Conflito de Competência 146.868/ES, 2ª Seção, rel. min. Moura Ribeiro.

REsp 1.599.042/SP, rel. min. Luis Felipe Salomão, j. 14/3/2017.

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Até a próxima semana! 

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